Wady ukryte nieruchomości po zakupie – kiedy sprzedawca odpowiada i czego może żądać kupujący?

Zakup nieruchomości – domu, mieszkania albo działki – wiąże się zwykle z bardzo dużym wydatkiem. Zdarza się jednak, że dopiero po zawarciu umowy lub przejęciu nieruchomości ujawniają się poważne problemy: wilgoć, grzyb, przeciekający dach, pęknięcia ścian, niesprawna instalacja, wadliwa izolacja albo nieujawnione problemy dotyczące gruntu. W takiej sytuacji kupujący może mieć roszczenia wobec sprzedającego, ale ich zakres zależy od treści umowy i okoliczności konkretnej sprawy.

Kancelaria Radcy Prawnego Michała Kleszcza w Libiążu świadczy pomoc prawną w sprawach dotyczących wad nieruchomości dla klientów z Libiąża, Chrzanowa, Trzebini, Oświęcimia, Jaworzna, Olkusza, Alwerni, Zatora, Wadowic, Chełmka, Krzeszowic i okolic.

Samo ujawnienie problemu nie oznacza jeszcze automatycznie, że sprzedający ponosi odpowiedzialność. Trzeba ustalić przede wszystkim, czy nieruchomość była niezgodna z umową, czy wada lub jej przyczyna istniała już w chwili sprzedaży, czy kupujący wiedział o niej przy zawieraniu umowy oraz czy odpowiedzialność z rękojmi nie została skutecznie ograniczona lub wyłączona.

Czy rękojmia może dotyczyć także działki?

Tak. Kodeks cywilny zalicza do nieruchomości przede wszystkim grunty, a także – w przypadkach przewidzianych prawem – budynki lub części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności. Odpowiedzialność z rękojmi za wady nieruchomości może więc dotyczyć nie tylko domu lub mieszkania, lecz także zakupionej działki.

Przy działce problem może dotyczyć na przykład zanieczyszczenia gruntu, stosunków wodnych, właściwości geotechnicznych, powierzchni, przebiegu granic lub faktycznego dostępu, jeżeli stan ten pozostaje w niezgodności z umową albo konkretnymi zapewnieniami sprzedającego. Ocena możliwości zabudowy, obciążeń i ograniczeń administracyjnych wymaga jednak odrębnej analizy dokumentów i może prowadzić do różnej kwalifikacji prawnej.

Co może stanowić stanowić wadę nieruchomości?

Wadą może być w szczególności taki defekt domu, mieszkania albo działki, przez który nieruchomość nie ma właściwości uzgodnionych w umowie albo właściwości, których można oczekiwać ze względu na jej przeznaczenie. W praktyce spory dotyczą między innymi:

zawilgocenia, pleśni lub grzyba wynikających z wad izolacji albo wentylacji;
przeciekającego dachu, tarasu, balkonu lub okien;
pęknięć ścian, stropów, fundamentów albo innych elementów konstrukcyjnych;
wad instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej lub grzewczej;
niewłaściwego odwodnienia budynku i zalewania piwnicy;
niezgodności faktycznego standardu domu z jednoznacznymi zapewnieniami sprzedającego;
nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych, jeżeli wpływają one na właściwości lub możliwość korzystania z domu albo mieszkania;
zanieczyszczenia gruntu, nieujawnionych problemów wodno-gruntowych albo innych właściwości działki niezgodnych z umową lub zapewnieniami sprzedającego.

Nieprawidłowości w dokumentacji, rozbieżności powierzchni lub przebiegu granic, brak faktycznego dostępu, prawa osób trzecich oraz ograniczenia administracyjne również mogą mieć znaczenie prawne.

Ich kwalifikacja wymaga jednak odrębnej analizy: zależnie od okoliczności mogą stanowić wadę fizyczną, wadę prawną albo uzasadniać odpowiedzialność na innej podstawie.

Czy sprzedający odpowiada, jeżeli nie wiedział o wadzie?

W typowym przypadku odpowiedzialność z rękojmi nie jest uzależniona od winy sprzedającego ani od tego, czy znał on przyczynę usterki. Sprzedający może zatem odpowiadać również za wadę, o której sam nie wiedział. Warunkiem jest jednak spełnienie ustawowych przesłanek odpowiedzialności oraz brak skutecznego wyłączenia rękojmi.

Sprzedający nie odpowiada z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, jeżeli kupujący wiedział o konkretnej wadzie w chwili zawarcia umowy. W praktyce samo ogólne oświadczenie w akcie notarialnym, że kupujący zna stan techniczny nieruchomości, nie musi jeszcze rozstrzygać sprawy. Znaczenie ma rzeczywista wiedza o oznaczonym problemie oraz treść całej umowy.

Czy rękojmię można wyłączyć w akcie notarialnym?

Przy sprzedaży pomiędzy osobami prywatnymi strony mogą w umowie rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Z tego powodu pierwszym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie aktu notarialnego.

Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest jednak bezskuteczne, jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę przed kupującym. Podstępne zatajenie wymaga wykazania konkretnych okoliczności, dlatego nie powinno być utożsamiane z samym brakiem poinformowania o każdej usterce.

Jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca, ograniczenie albo wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne jedynie w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych. Do sprzedaży nieruchomości konsumentowi przez przedsiębiorcę nadal stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Jakich roszczeń może dochodzić kupujący?

Wybór roszczenia powinien być poprzedzony analizą wady, umowy oraz kosztów i możliwości naprawy. Przepisy przewidują kilka różnych uprawnień, ale nie każde z nich będzie dostępne w każdej sprawie.

1. Żądanie usunięcia wady

Kupujący może żądać usunięcia wady. Sprzedający powinien wykonać ten obowiązek w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. W przypadku nieruchomości kluczowe jest ustalenie, czy usunięcie wady jest możliwe, jaki powinien być zakres prac oraz czy nie zachodzą ustawowe podstawy odmowy wykonania żądania w sposób wskazany przez kupującego.

2. Obniżenie ceny

Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżka nie jest ustalana dowolnie: powinna pozostawać w odpowiedniej proporcji do różnicy pomiędzy wartością nieruchomości z wadą a wartością nieruchomości bez wady. Koszt naprawy może być ważnym dowodem, ale nie zawsze jest automatycznie równy należnej obniżce ceny.

Trzeba jednocześnie pamiętać, że zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedający może w określonych warunkach zapobiec skutkom oświadczenia o obniżeniu ceny przez niezwłoczne i niepowodujące nadmiernych niedogodności usunięcie wady. Ograniczenie to nie działa między innymi wtedy, gdy sprzedający nie wykonał już wcześniej obowiązku usunięcia wady albo rzecz była przez niego naprawiana.

3. Odstąpienie od umowy

Odstąpienie od umowy może wchodzić w grę, jeżeli wada jest istotna. Nie każda wilgoć, rysa, usterka instalacji albo niezgodność dotycząca działki uzasadnia tak daleko idące żądanie. Znaczenie mają skala wady, jej wpływ na bezpieczeństwo lub możliwość korzystania z nieruchomości, koszty oraz realna możliwość usunięcia problemu. Także w tym przypadku należy uwzględnić uprawnienia sprzedającego wynikające z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje poważne konsekwencje prawne i rozliczeniowe. Oświadczenia takiego nie należy składać bez wcześniejszej analizy prawnej, ponieważ samo odstąpienie nie rozwiązuje wszystkich kwestii związanych ze zwrotnym przeniesieniem własności, ceną, kredytem i wpisami w księdze wieczystej.

Sprawy dotyczące wad nieruchomości wymagają zwykle łącznej analizy aktu notarialnego, dokumentacji technicznej, geodezyjnej lub administracyjnej oraz przepisów o rękojmi i odpowiedzialności odszkodowawczej. Kancelaria może pomóc w ocenie odpowiedzialności sprzedającego, wyborze właściwego roszczenia, przygotowaniu zgłoszenia wady, negocjacjach oraz prowadzeniu postępowania sądowego.

www.radcakleszcz.pl | tel. 730 109 703

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje analizy konkretnej sprawy.